El alquiler de inmuebles es un negocio milenario, y por lo tanto muy bien conocido. Está basado en activos reales, con las ventajas e inconvenientes que ello conlleva. La rentabilidad histórica sin apalancamiento es aproximadamente un 5% anual (descontada inflación), muy parecida a la de las inversiones financieras pasivas a largo plazo. La ventaja del alquiler de inmuebles es la mayor seguridad y estabilidad, ya que tienen muy baja volatilidad y por lo tanto mantienen muy bien el valor. Y nos proporcionará ingresos estables mes tras mes, sin sobresaltos y con constancia.
Pero hay dos formas de multiplicar con creces esa rentabilidad del 5%, llegando incluso al 30% anual. La primera es con el apalancamiento, que en el caso de los inmuebles se trata simplemente de una hipoteca. Cuanto más plazo y más porcentaje de financiación, mejores números salen. La segunda forma es obteniendo más ingresos por el inmueble, alquilándolo por habitaciones. El mismo inmueble nos dará al menos un 50% más de ingresos cuando lo alquilemos así. Juntando estos dos elementos (hipoteca al máximo y alquiler por habitaciones) llegaremos sin mucho problema a rentabilidades del 25-30% anual.
Cuando se alquila un inmueble entero, nos tenemos que acoger a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que nos limita exageradamente las condiciones que podemos poner en el contrato de alquiler. Por ejemplo, nos obliga a alquilarlo por 5 años, por lo que no podremos recuperar fácilmente el inmueble antes de esa fecha. Algunas de las razones comunes para querer recuperarlo pueden ser: venderlo, usarlo nosotros mismos, o simplemente expulsar a un inquilino problemático. También establece la fianza máxima que se puede pedir, e incluso la renta máxima en algunos ayuntamientos y comunidades autónomas. Sin embargo, si alquilamos el inmueble por habitaciones, con un contrato por cada habitación, no estamos obligados a acogernos a la LAU. Por lo tanto, ya no estamos obligados a que el contrato sea por 5 años ni a todos los demás condicionantes que aparecen en la LAU y que limitan nuestra libertad y rentabilidad como propietarios. Los contratos de alquiler de habitación suelen acogerse al Código Civil, que deja libertad de pactar lo que se quiera en el contrato, siempre que no sea abusivo. En mis contratos, por ejemplo, establezco que tanto inquilino como propietario puedan finalizar el alquiler en cualquier momento, avisando simplemente con 15 días de antelación.
Cuando alquilamos por habitaciones, es importante tener en cuenta que el tipo de cliente (inquilino) al que nos dirigimos es sustancialmente diferente al que alquila un inmueble entero. Se trata básicamente de personas que desean vivir barato, más barato que si alquilaran un inmueble entero. Muchos de estos inquilinos de habitaciones no se pueden permitir alquilar un inmueble entero, pero otros simplemente no quieren pagar tanto porque desean ahorrar o están de paso. En cualquiera de los casos, el tema económico es primordial.
Al ser un tipo de inquilino que en muchas ocasiones tiene menos dinero, estadísticamente nos encontramos con más inquilinos problemáticos que en un inmueble alquilado entero. Por lo tanto, es muy importante elegir bien a la persona que nos va a alquilar la habitación. Pero se da la paradoja de que no podemos pedir al inquilino muchos requisitos económicos (contrato fijo, por ejemplo), pues lo más frecuente es que no los cumpla por su falta de recursos económicos. Recordemos que, si su situación económica fuera mejor, posiblemente alquilaría un piso entero para él solo, en vez de tener que compartirlo con desconocidos. Pero sí que podemos exigir algunos requisitos como son pedir 2 meses de fianza, o mirar en registros de morosidad, o filtrar por grupos culturales que estadísticamente son problemáticos. En mi caso, alquilo siempre a personas que buscan tranquilidad y silencio (son menos problemáticas), por lo que rechazo a los que buscan una habitación para socializar o hacer fiestas con sus compañeros de piso. Para filtrar a los fiesteros, nada mejor que convertir el salón en una habitación más. De este modo tendremos más ingresos y además los inquilinos fiesteros no querrán alquilar una habitación en un piso así. Hay muchos otros «trucos» muy efectivos para filtrar a los inquilinos de habitaciones.
En cuanto a los impagos, hay buenas y malas noticias. La mala noticia es que no existen seguros de impago para el alquiler por habitaciones (como sí existen cuando alquilamos un inmueble entero). Pero la buena noticia es que es mucho menos probable que un impago se convierta en un problema. En primer lugar, si un inquilino impaga, le podremos echar rápidamente si así lo hemos puesto en el contrato (en 15 días por ejemplo). Recordemos que también tenemos 2 meses de fianza que compensarán con creces la cantidad impagada. En segundo lugar, un inquilino de habitación está mucho más dispuesto a irse rápidamente a otro lugar ante cualquier problema. Esto se debe a que, al tener que compartir el inmueble con otras personas, no lo siente como su hogar permanente. Por el mismo motivo, el problema de la «okupación» en los pisos compartidos prácticamente no existe. Un «okupa» preferirá con creces «okupar» un piso entero que una sola habitación en un piso compartido, por razones obvias.
Hay otra buena noticia en este negocio, y es que no nos llevará casi trabajo. Es prácticamente un ingreso pasivo. De media nos llevara aproximadamente 1 hora de trabajo por habitación cada mes. La mayoría de los meses nos llevará sólo 5 minutos. Sólo invertiremos más tiempo cada vez que un inquilino se vaya, debido a que tendremos que enseñar la habitación para volverla a alquilar.
En conclusión, el alquiler por habitaciones es un negocio altamente rentable, sencillo de realizar una vez que se conocen bien todos los detalles, y que requiere muy poco trabajo. Además, es un negocio muy seguro y estable, que nos dará prácticamente los mismos ingresos mes tras mes. Es una buena forma de diversificar nuestra inversión. Como con cualquier otro negocio, el alquiler por habitaciones requiere de conocimientos y bastante experiencia para no cometer errores que pueden costar mucho dinero y disgustos. Por ello, como en cualquier otro negocio, será importante contar con un profesional que nos asesore para que todo salga bien desde el primer momento.
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