Tipos de activos
Básico

¿Invertir en vivienda?

2 ventajas, 5 inconvenientes y 5 reglas

Por las razones expuestas en otros artículos en este blog, ser propietario de activos reales suele ser la mejor forma de canalizar el ahorro a largo plazo. Existen varios tipos de activos reales. En este artículo resumo las principales ventajas e inconvenientes del activo por excelencia en el que las familias españolas han invertido tradicionalmente: la vivienda. Lo hago desde el punto de vista de un trabajador medio, sin un gran patrimonio inicial y que, por tanto, realiza la compra mediante una hipoteca.

Ventajas

A mi modo de ver, la inversión en vivienda tiene dos ventajas principales:

  1. Para aquellos que no consiguen desarrollar un hábito de ahorro periódico por otras vías, la firma de una hipoteca es una forma de forzarse a ello.
  2. La vivienda de nuestro entorno es un activo real que suele encontrarse dentro del círculo de competencia de gran parte de la población –quien más quien menos conoce los precios y alquileres que se pagan en su barrio, su ciudad y, quizás, su provincia–. Como en toda inversión, es esencial no salirse de este círculo de competencia: comprar un piso en una ciudad que no se conoce aumenta enormemente las posibilidades de realizar una inversión ruinosa.

Inconvenientes

La inversión en vivienda presenta algunos aspectos negativos que la ponen en desventaja frente a otros tipos de activos reales. Estos son, para mí, los cinco principales:

  1. El precio de una sola vivienda representa, para la mayor parte de las familias, una cantidad nada despreciable. Tener casi todo el ahorro familiar invertido en vivienda concentra muchísimo el riesgo a perder gran parte del patrimonio en caso de una crisis inmobiliaria.
  2. La vivienda suele tener una serie de gastos asociados que no siempre se tienen en cuenta a la hora de tomar la decisión de compra. Algunos son periódicos –mantenimiento de la propia vivienda, gastos de la comunidad de vecinos, IBI, recargos metropolitanos por el transporte público, tasas de residuos, etc.–, otros se pagan en el momento de transferirla –notaría, registro, IRPF, IIVTNU, etc.–.
  3. Un bien inmueble, como su nombre indica, no se puede mover. El hecho de que no nos lo podamos llevar a otro sitio, hace que quedemos a la merced de la administración, que puede imponer nuevas regulaciones o gravámenes –o subir los existentes– sin que podamos hacer mucho al respecto más allá de venderlo. Esto coloca a los inmuebles en desventaja frente a otros tipos de activo, que tienen más posibilidades de reaccionar a cambios en la regulación y, justamente por ello, no se convierten en diana de las administraciones de forma tan habitual como lo hacen los bienes inmuebles.
  4. Rentabilizar una vivienda alquilándola supone una inversión de tiempo significativa, tanto durante la búsqueda de inquilinos adecuados como en ir resolviendo imprevistos que irán surgiendo. Es verdad que toda inversión requiere un cierto tiempo tanto para elegirla como para ir controlando su correcto funcionamiento, pero otros activos suponen una mayor discrecionalidad a la hora de decidir cuánto tiempo se dedica a su control y cuándo se hace. Como en toda inversión, este problema se puede paliar mediante la contratación de un gestor de confianza.
  5. Al alquilar un inmueble a un inquilino, se asume un cierto riesgo de impago. Si bien es cierto que se pueden contratar seguros contra este riesgo, el procedimiento para recuperar una vivienda si un inquilino deja de pagar puede ser muy lento y acarrear muchos dolores de cabeza.

Reglas y conclusión

En mi opinión, la inversión en vivienda mediante hipoteca puede no ser una mala opción para aquellas personas que no consiguen desarrollar un hábito de ahorro periódico de otra forma. En ese caso, sería importante seguir, por lo menos, las siguientes cinco reglas:

  1. Compra a buen precio. Comprar a buen precio un activo se traduce en un margen de seguridad que reduce el riesgo de la inversión.
  2. Ten en cuenta todos los gastos asociados al inmueble. No sólo los propios de la compraventa, sino también aquellos en los que previsiblemente incurrirás en el futuro.
  3. No salgas de tu círculo de competencia. No compres, por ejemplo, un piso en una zona que no conozcas en profundidad.
  4. No comprometas una parte demasiado grande de tus ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. Algunos expertos sitúan el límite entorno al 30% de los mismos.
  5. En caso de optar por una hipoteca de tipo variable, ten en cuenta que es más que probable que los tipos de interés suban en el futuro. Rebajar el límite anterior puede ser una buena forma de contar con un cierto margen de seguridad. Optar por una hipoteca a tipo fijo, reduciría todavía más la incertidumbre.

Sin embargo, para aquellas personas que sí tengan interiorizado este hábito de ahorro periódico, creo que existen mejores activos reales en los que invertir a largo plazo con éxito. En este artículo expongo en cuáles.

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